La solución inteligente para resolver la copropiedad de una vivienda se llama extinción de condominio

Para empezar, un condominio es una propiedad que pertenece de manera colectiva e indivisible a un conjunto de personas sin asignación de cuotas entre ellas. Y en este artículo vamos a ver la solución para dejar de compartir esa vivienda. Imagina que heredas una casa junto a tus hermanos. Al principio, todo va bien. Es un inmueble de la familia, y nadie tiene prisa por vender. Y al tiempo, uno quiere alquilarla, otro necesita liquidez, y tú simplemente quieres cerrar ese capítulo. ¿Te suena? Pues entonces, es importante que te familiarices con la extinción de condominio.

Otro ejemplo bastante habitual es en las separaciones: compraste una vivienda con tu pareja, ahora cada uno ha seguido su camino, pero la casa sigue ahí, compartida, como un nudo que cuesta desatar. Para estas situaciones —y muchas más— existe una solución legal, sencilla y bastante desconocida: la extinción de condominio. Esta formula, además de resolver la propiedad, uno de los propietarios se queda con la vivienda y compensa al resto económicamente, puede ser mucho más ventajosa que una compraventa al uso.

¿Cómo se lleva a cabo?

Como te comento, es importante que se cumpla la condición de «si las partes están de acuerdo». Aunque suene técnico, si hay entendimiento entre las partes, quieres mantener la vivienda en la familia, o evitar que salga al mercado, buscas una solución fiscalmente más ventajosa, y quieres evitar conflictos, el procedimiento para la extinción de condominio de la vivienda es bastante directo (y menos conflictiva) que una venta o juicio.

Te cuento cómo suele funcionar:

1. Valoración del inmueble: se determina el valor actual del inmueble (normalmente con una tasación profesional) para calcular cuánto debe compensar el nuevo propietario al resto
2. Compensación económica: quien se queda con la vivienda abona a los demás la parte proporcional correspondiente
3. Firma ante notario: se formaliza formaliza la operación mediante escritura de extinción de condominio ante notario
4. Inscripción en el Registro: el nuevo  propietario registra la totalidad de la vivienda a su nombre

Ventajas fiscales frente a una compraventa

Aquí viene uno de los puntos fuertes de esta fórmula: el ahorro fiscal. A diferencia de una compraventa convencional, la extinción de condominio tiene menos carga impositiva.

• No se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunitat Valenciana es del 10 % en viviendas

• Solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), normalmente un 1,5 %

• No suele generar plusvalía municipal (IIVTNU), ya que no se considera una transmisión entre personas distintas, sino una disolución de comunidad. Aunque este punto conviene revisarlo con cada Ayuntamiento

Este ahorro puede suponer miles de euros menos respecto a una venta entre copropietarios. Por eso, muchas personas optan por esta vía incluso por motivos puramente económicos.

¿Qué pasa con el IRPF y la ganancia patrimonial en la extinción de condominio?

Este punto es delicado y ha cambiado con los años. Durante mucho tiempo se entendía que la extinción de condominio no generaba ganancia patrimonial en la declaración de la renta cuando se repartía conforme a los porcentajes de propiedad originales.

Recientemente ha sido objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo, la doctrina actual indica que puede existir ganancia patrimonial sujeta al IRPF si existe una revalorización del bien desde su adquisición hasta su adjudicación.

¿Qué significa esto? Te lo explico con un ejemplo.
Compraste con tu pareja una vivienda que valía 100.000 €. Ahora, en el momento de la extinción, vale 200.000 €, y quien se queda con el piso compensa a la otra persona con 100.000 €.

• Esa persona que recibe el dinero puede tener que tributar en el IRPF por la diferencia entre lo que recibe y el valor original de su parte
• El que se queda con la vivienda, en cambio, no tributa en ese momento, pero sí deberá tener en cuenta ese nuevo valor a efectos de futuras ventas

¿Hay formas de reducir esta tributación? Se podría mantener el valor original del inmueble al hacer la extinción, aunque esto no siempre es realista si las partes quieren una compensación justa según el mercado actual.

Para concluir, cuando hay voluntad de acuerdo, la extinción de condominio es una solución clara, eficaz y muchas veces más rentable que una venta. Permite cerrar etapas, resolver situaciones enquistadas y seguir adelante sin cargas innecesarias, tanto emocionales como legales.

¿Estás compartiendo una vivienda y no sabes cómo gestionarlo?
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