¿Qué es un contrato de arras y por qué deberías firmarlo antes de comprar o de vender?

Seguro que si estás pensando en comprar tu primera vivienda, y te has informado sobre el proceso de compraventa, has escuchado hablar del contrato de arras. A lo mejor eres nuevo en este mundo inmobiliario y te estás preguntando ¿qué son esas arras? Las arras son una garantía tanto para el comprador como para el vendedor por que aseguran el cumplimiento del acuerdo.

Por ejemplo, has encontrado la casa de tus sueños y después de una negociación con los vendedores, respecto al precio y a otras condiciones, y antes de visitar al notario, firmáis un contrato privado de compraventa “mal llamado” contrato de arras. Digo mal llamado por que las arras en sí son una cláusula más del contrato de compraventa, no un contrato nuevo.

El comprador, para asegurarse la reserva, entrega una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total. El vendedor, por su parte, se compromete a cumplir las condiciones pactadas y no seguir buscando nuevos compradores. Es decir, cuando se ha llegado a un acuerdo esta cláusula introduce un condicionante mediante el que todas las partes se comprometen a cumplir el acuerdo, y si no, conllevará una penalización.

Las arras penitenciales

Te puedes encontrar con tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales. Las que utilizamos habitualmente en los contratos privados de compraventa de una vivienda o de un local son las penitenciales, y son sobre las que te voy a contar.

Las arras penitenciales, que también llamamos arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero de uno de los contratantes al otro, del comprador al vendedor. Este depósito implica que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado. Si es el comprador quien incumple, pierde las arras entregadas, si es el vendedor, ha de devolver el doble del importe recibido.

El Código civil español regula las arras penitenciales para el contrato de compraventa en su artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». El importe que se suele aportar al realizar este contrato es del 10% del importe del inmueble que se va a comprar, aunque es algo que pueden consensuar las partes.

La tranquilidad

Es muy aconsejable firmar este contrato previo a la firma en notaría, incluso cuando se prevea que el plazo para dicha firma vaya a realizarse en poco tiempo. Al vendedor le da la tranquilidad de que el comprador está realmente interesado y comprometido con la compra. Al comprador le da la tranquilidad de que el vendedor no va a aceptar otra oferta mayor que pudiera recibir en el periodo de tiempo que pase hasta la firma en notaría. Y en el caso improbable de que eso sucediera, el vendedor se vería obligado a devolverle, no solo la cantidad que aportó a la firma del contrato de arras, si no el doble de dicha cantidad.

Acuerdos del contrato privado de compraventa

En el contrato privado de compraventa o contrato de arras también se especifican una serie de condiciones o acuerdos que evitan que se tengan discusiones por temas menores en el momento de la firma en notaría. Y me refiero a los siguientes puntos:

• El precio acordado para la compraventa
• La fecha y lugar de la firma: Si no se puede especificar un día concreto se establecerá un plazo máximo y de qué manera se deberá comunicar para que las partes sean conocedoras. 
• Los medios de pago: Se especifican tanto las cantidades recibidas hasta ese momento como el importe que quedará para el momento de la firma en notaría.
• Cómo se pagarán los gastos de la compraventa: arreglo a ley u otro acuerdo entre las partes
• Si se prorratearán o no los impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), los recibos de la Comunidad de Propietarios u otros que pudieran ser susceptibles según el tipo y la ubicación de la propiedad.
• Se puede acordar o no si el inmueble se vende amueblado o vacío. Esto aunque parezca una tontería genera más de una discusión cuando ya estamos a punto de firmar, y vale la pena dejarlo claro antes. De este modo las partes saben a qué atenerse.

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Agatha Abellán