La valoración de la vivienda

Seguro que en alguna ocasión te has hecho esta pregunta: ¿Cuánto vale mi casa? Sea porque estás pensando en vender, porque te gustaría cambiar de zona, porque quieres una casa más grande (o más pequeña, según el caso)… La valoración de la vivienda es un tema que la mayoría de nosotros nos planteamos en algún momento.

Muchas personas, para hacernos una idea de este valor solemos echar un vistazo en Internet. Existen muchos portales inmobiliarios donde se puede comparar una vivienda con otras que ya están publicadas. A priori, es algo muy sencillo y parece que pudiera ser fiable… Sin embargo, de un precio publicado al que realmente acaba cerrando la operación, en muchas ocasiones, hay diferencias de hasta un 25%. Además, los anuncios que vas a encontrar son tanto de profesionales como de particulares, y además, no todos los profesionales hacen valoraciones exhaustivas ni justificadas . Es decir, hay un gran abanico de precios que no ayuda nada a tener una referencia real de lo que efectivamente se está vendiendo.

Ejemplo de valoración de un portal inmobiliario

A modo de ejemplo acabo de meter los datos de mi casa en una aplicación de valoración de un portal inmobiliario sobradamente conocido. Los datos que me solicitaban era ubicación, superficie, altura y poco más. Yo, como profesional, conozco perfectamente el mercado en mi zona, y sé que mi vivienda, aunque esté reformada, no se vendería actualmente por más de 160.000€ (siendo optimistas) y éste es el resultado que he obtenido:

La desviación es abismal: ¡un 35% por encima!

Este tipo de acciones llevan, lógicamente, a errores a aquellas personas que no están familiarizadas con el mercado inmobiliario

¿De qué se compone el valor de un inmueble?

Cuando hablamos del valor de un inmueble podemos distinguir entre varios tipos:

A nosotros, el que nos interesa obtener es el valor de mercado, que no siempre coincide con los otros, ni siquiera con el de la tasación de una vivienda.

¿Por qué es importante poner un precio de mercado?

Los profesionales inmobiliarios tenemos la obligación de ayudar a nuestros clientes a obtener el valor de mercado adecuado en el momento en que estos deciden poner a la venta su vivienda. Este valor debe ser el mayor que puedan obtener en un momento determinado.

Aquí hay que tener en cuenta el buen trabajo, porque, por un lado, recomendar un valor inferior es, obviamente, perjudicial para los intereses del vendedor. Y, por otro lado, aconsejar un valor superior hace que la venta se alargue más de lo necesario, quemando a la propiedad y provocando, en última instancia, que se acabe vendiendo por un valor inferior al que le correspondería.

¿Cómo realizar una buena valoración?

Cuando recibimos el encargo de un cliente que quiere saber cuánto vale su casa para ponerla a la venta, tenemos la obligación de asesorarle, como hemos dicho, para poner el precio óptimo a su vivienda en ese momento determinado. Insisto en lo del “momento determinado” porque una valoración puede cambiar en pocos meses dependiendo de situaciones externas, como está siendo por ejemplo la evolución a causa del coronavirus.

Visita:

Para ello lo primero sería visitar el inmueble para analizarlo, ya que aunque conozcamos la zona, y por superficie y ubicación podamos tener ya una idea aproximada, es importante saber de primera mano en qué estado se encuentra el inmueble y sus particularidades. Si no fuera posible visitarlo físicamente, se podrían utilizar fotos y vídeos de la vivienda para tratar de aproximar la cifra de venta lo más posible al precio de mercado.

Herramientas para obtener los datos:

Una vez analizada la propiedad la compararemos a través de distintos instrumentos mediante las que conseguimos obtener un precio de venta lo más próximo al valor de mercado posible. Las distintas herramientas a través de las que obtenemos datos son:

• Inmuebles en venta actuales en la zona y de características similares al que estamos valorando
• Uso de base de datos internas (acceso a profesionales) de inmuebles vendidos en la zona en el último año con sus precios de cierre
• Base de datos del colegio de registradores, en la que comparamos precios de escrituración de inmuebles similares en la zona.

Análisis:

Con todos estos datos, realizamos un análisis exhaustivo de los mismos y aconsejamos al cliente vendedor cuál es el precio adecuado para sacar a la venta el inmueble.

En mi experiencia, después de haber estudiado el mercado y presentar la oferta bien documentada consigo que el propietario deposite su confianza en mí, porque hacer una valoración es el punto de partida de la venta y ha de ser realista. Ofrecerle al propietario la oportunidad de conocer la situación real del mercado de manera global, y no solo a través de las referencias de inmuebles en venta, propicia que pueda elegir el precio para su inmueble dentro de la horquilla (diferencia de precios que existe entre la mejor orden de compra y la mejor orden de venta) en la que va a conseguir vender de manera rápida y justa.

¿Por qué es un error poner un precio demasiado elevado?

Existen tres razones por las que poner un precio demasiado elevado a un inmueble es realmente perjudicial para el vendedor.

• En primer lugar, se alarga el tiempo para la venta. Nosotros podemos estar enamorados de nuestra casa y pensar que es la mejor del barrio, sin embargo, el comprador, que no tiene ataduras emocionales con el inmueble, va a comparar con el resto del mercado, y si el precio está por encima de la media no la va a considerar.

• En segundo lugar, hay que tener en cuenta que los compradores se mueven en una horquilla respecto al precio al que pueden comprar. Es decir, cuando buscan en un portal, suelen mirar inmuebles un 10% por encima del precio que pueden pagar porque cuentan con que haya cierto margen de negociación. Pero si ponemos nuestro inmueble a un 10 ó a un 15% por encima de su precio de mercado, es que… ¡ni siquiera lo van a ver!

• Y, por último, es muy probable que acabe vendiéndose por un precio inferior al que se hubiera vendido si se hubiera partido de un correcto precio de mercado. ¿La razón? Nosotras, en nuestra jerga, solemos decir que los inmuebles que llevan mucho tiempo publicados acaban “quemándose”. Los compradores que llevan tiempo buscando y ven eternamente publicada una vivienda sospechan que algo no va bien, y así acaba por perder valor. Esto no es algo científicamente probado y sí experiencialmente vivido.

Contacto directo

Contacta con nosotras sin ningún tipo de compromiso si deseas conocer cuanto cuesta tu casa en Valencia. Envíanos tus datos y te haremos un estudio de mercado detallado de tu zona:

Si quieres que realicemos la valoración de tu vivienda en Valencia y que te aconsejemos sobre el mejor precio para sacarla a la venta, programaremos una visita sin ningún coste por tu parte. Te demostraremos cómo hemos obtenido ese precio y tú mismo podrás decidir en qué precio quieres salir al mercado.

Confía en profesionales inmobiliarios.  

Agatha Abellán