¿Qué es la ficha catastral de un inmueble?
¿Alguna vez has escuchado hablar sobre la ficha catastral de un inmueble? Tal vez mirando viviendas en busca de un hogar te has encontrado con la expresión “tiene xxxm2 construidos según catastro”, o para la declaración de la renta te la hayan pedido.
El certificado o cédula catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles: pisos, apartamentos, casas y locales. Es como el DNI de cada inmueble. Cada uno de estos certificados te ofrece información muy valiosa, como los datos físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles.
Para explicarte toda la información que puedes extraer, lo primero que necesitas saber es cómo conseguir la ficha catastral de cualquier inmueble. ¡Facilísimo! Simplemente tienes que acceder a la sede electrónica del catastro, aquí te dejo el enlace https://www.sedecatastro.gob.es
Esta primera captura es la página oficial. Una vez en ella tienes que seleccionar el Buscador de Inmuebles, la página a la que accedes es la captura que te muestro a continuación. Como buen buscador, se trata de una pantalla en la que puedes introducir la dirección de la vivienda o local del que quieras obtener la información.
¿Cómo interpretar una ficha catastral?
Bueno, para que sea entendible este artículo he puesto una dirección a modo de ejemplo y hecho muchas capturas. Ésta primera es la ficha catastral. Como los datos aparecen bastante pequeños, o por lo menos para mi vista, he dibujado y recortado los cinco puntos que te explico a continuación.
En cualquier ficha catastral aparece la referencia catastral, que es única para cada inmueble, y que no se puede confundir con el valor catastral. (valor administrativo de tu vivienda a partir del valor del suelo y de la obra, que puede ser diferente del valor al que se vende, y que mirarlo en el IBI).
Datos descriptivos
El primer dato descriptivo que aparece es la dirección completa del inmueble: incluido el código postal y el municipio al que pertenece.
El siguiente recuadro indica una gran cantidad de datos: el tipo de suelo en el que está la construcción (urbano, rústico…), el uso principal del suelo (residencial, industrial, agrario…), la superficie construida y el año de construcción.
Si el inmueble pertenece a un edificio en el que hay elementos comunes (escalera común, zaguán…) aparecerá en estas líneas. Verás que la superficie queda dividida en dos:
- Por un lado, la superficie de la vivienda
- Por otro lado, la parte proporcional de los elementos comunes (serían los metros que le corresponden de las zonas comunes, el reparto es proporcional a la superficie del inmueble)
Además, si se trata de una vivienda y en la ficha catastral aparece un garaje, un trastero o ambos, es por que forman parte de una misma unidad registral y son indivisibles. Esto quiere decir que no se pueden vender por separado (al menos sin hacer antes una segregación). Vendrán indicadas también sus superficies.
En el desglose de superficies, los datos siguen siendo de superficie construida, no de superficie útil. Es importante no confundirlas.
Parcela
Por último, la ficha catastral nos muestra una representación gráfica de la parcela en la que se encuentra el inmueble. Si pertenece a un edificio, vendrá indicada la superficie de la parcela total y el porcentaje de participación del inmueble.
Además, no siempre la superficie de catastro y la registral coinciden. Deberían de hacerlo, pero si, por ejemplo, un propietario ha ampliado su casa y no ha registrado dicha ampliación, la superficie de catastro será mayor. Esto es muy importante tenerlo en cuenta, sobre todo cuando para comprar necesitamos pedir una hipoteca.
Si el desfase entre las superficies es muy importante, lo más probable es que haya que regularizar el aumento de superficie en el registro antes de que se lleve a cabo la compraventa.
Independientemente de si el banco lo exige o no, te aconsejo ser ser cautos a la hora de comprar cuando estas superficies no coinciden. En ocasiones, las ampliaciones realizadas son ilegales porque no cumplen con alguna normativa, y si no se legalizan el ayuntamiento podría exigir la restitución de la configuración oficial del inmueble, o lo que es lo mismo, podrían obligarte a demoler la parte construida que se se ha ejecutado sin licencia municipal.
Espero que este post te haya ayudado a saber cómo interpretar la ficha catastral, y en cualquier caso, aquí me tienes para resolver cualquier duda al respecto.
hola!! en el catastro que estoy consultando aparecen en el punto 4 dos lineas de uso principal en vivienda y luego una tercera de elementos comunes, ¿porque son dos lineas diferentes?
gracias,
Hola Laura, ¿qué tal? En el apartado cuatro se hace una enumeración de los distintos elementos incluidos en la propiedad.
¿Podría ser que la vivienda que estás consultando sea un dúplex o que haya dos alturas? Esa debería ser la razón por la que te aparecen dos líneas de vivienda.
Si no he conseguido explicarme bien, envíame una captura a agatha.abellan@remax.es y te respondo haciéndolo un poco más visual.
¡Gracias por compartir tus dudas!